成都律师追债讨债分享：【以案释法】民间借贷之不动产抵押登记

【以案释法】民间借贷之不动产抵押登记

成都律师垫资诉讼 2023-04-25 21:35

来源：百度 澎湃新闻客户端 政务：高台法院

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【案情简介】

2020年10月，乙向甲借款15万元，约定借期一年，年利率24%。甲为保证乙能按时还款，与乙的朋友丙签订《房屋买卖协议书》，约定将丙名下房屋转让给甲，为该笔借款提供担保，并将房产证交于甲。借款到期后，经甲多次催要未果，甲遂向法院提起诉讼，要求乙偿还借款本息，并要求丙以其名下房产承担担保责任，甲对该房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。

【裁判结果】

案件经审理，双方当事人自愿达成如下协议：

一、乙于2023年6月30日前偿还甲借款本金15万元，并按同期一年期贷款市场报价利率的四倍即年利率15.4%承担自2020年10月至实际借款还清之日的利息。

二、丙为上述债务承担连带清偿责任，丙向甲偿还的部分有权向乙追偿。

【法律分析】

1.本案中，当事人签订房屋买卖合同的目的系为借款合同提供担保，房屋买卖合同是否有效？

无效。《民法典》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。本案中双方签订房屋买卖合同的目的，是为借款合同提供担保，构成通谋虚伪意思表示，房屋买卖系虚假行为，属无效行为，而借款担保作为隐藏行为，在不违反法律、行政法规的强制性规定的情况下，可以肯定其在当事人之间的合同效力。

2.本案中，担保人将房产证交给债权人的担保方式是否有效？

无效。根据《民法典》第二百零九条第一款、第四百条第一款、第四零二条的规定，不动产物权抵押应采用书面形式订立抵押合同，而且必须办理抵押登记，抵押权自登记时设立。本案中，因房产未办理抵押登记，抵押权未设立。

3.本案中，若房产已经完成抵押登记手续，财产权利转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人能否请求确认房产归其所有？

不能。根据《民法典》第四百零一条规定，抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。因此，抵押财产虽然依法办理了抵押登记，债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持。但债务人因到期没有清偿债务，请求对该财产拍卖、变卖所得折价款偿还所欠债务的，人民法院应依法予以支持。

【法官提示】

1.民间借贷中，以《民法典》规定的必须办理抵押登记、质押登记的财产或者财产权利作为担保的，应当到相关登记机关办理登记手续。未依法登记的，抵押权、质押权未设立，出借人对担保财产或财产权利不享有优先受偿权。

2.债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对该财产拍卖、变卖所得折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。

3.合同如果约定债务人到期没有清偿债务，抵押财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。

审签：齐焕

撰稿：李玉睿

编审：综合办公室

原标题：《【以案释法】民间借贷之不动产抵押登记》